Financement de travaux sur un bien indivis : calcul de l’indemnité due à l’indivisaire

Par application de l’article 815-13 du code civil, le mode de calcul de l’indemnité due à l’indivisaire qui a effectué des travaux sur un bien indivis dépend du type de travaux effectué :
– lorsqu’il s’agit de dépenses de conservation, elle est égale à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et la plus value apportée par les travaux (article 815-3 alinéa 2)
– lorsqu’il s’agit de dépenses d’améliorations, elle est évalué selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage (article 815-13 al 1)

C’est ce que rappelle la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt n° 21-10.578 du 12 octobre 2022.

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La protection du logement familial propriété d’une SCI

Qu’en est-il des différentes protections instituées par le Code civil lorsque le le logement familial est propriété d’une société civile immobilière (elle-même familiale..)

S’agissant de la vente dudit bien

Rappelons qu’aux termes de l’article 215 alinéa 3 du Code civil « les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ni des meubles meublants dont il est garni ».

Dans un arrêt n°17-16482 du 14 mars 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation estime que les dispositions protectrices de l’article sus visé ne trouvent à s’appliquer qu’à la double condition que l’un des époux soit associé de la SCI et qu’il soit autorisé à occuper le bien en vertu d’un droit d’associé ou d’une décision prise à l’unanimité des associés (par exemple  bail, droit d’habitation, convention d’occupation..)

S’agissant des mesures provisoires prises au stade de l’ordonnance après tentative de conciliation et particulièrement de l’attribution de la jouissance du logement familial

La question n’est pas tranchée en jurisprudence, certaines juridictions estimant qu’il n’appartient pas au juge aux affaires familiales d’attribuer un bien propriété d’un tiers

Pour mémoire, sur le plan fiscal, l’exonération de la plus-value au titre de la résidence principale vaut pour le bien immobilier dont les époux ont la jouissance même lorsqu’il est propriété d’une SCI

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occupation privative d’un bien indivis et charge de la taxe d’habitation

A qui incombe la charge du paiement de la taxe d’habitation en cas d’occupation privative d’un bien indivis par un seul des co-indivisaires ?

Dans un arrêt n° 17-31189 du 5 décembre 2018, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a précisé, sur le fondement de l’article 815-13 du Code civil que la taxe d’habitation était à la charge de l’indivision, s’agissant d’une dépenses servant à la conservation du bien objet de la taxe.

Précisons que jusqu’à présent, la taxe d’habitation était considérée comme une dépense incombant à l’occupant du bien (de même que les autres charges liées à l’occupation)

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copropriété et nature du droit privatif concédé sur des parties communes

Quelle est la nature du droit de jouissance privatif concédé par l’assemblée des copropriétaires à l’un d’eux sur des parties communes ? droit réel ou droit personnel ?

La question est d’importance car si le premier est attaché au lot, perpétuel et peut s’acquérir par prescription, le second est personnel et temporaire..

La nature du droit dépend de l’étendue du droit concédé telle qu’elle ressort du procès verbal de l’assemblée des co propriétaires (caractère temporaire, révocable ou pas etc..)

Dans un arrêt n°17-22180 du 6 septembre 2018, la Cour de cassation a rappelé que le droit de jouissance d’une partie commune (en l’espèce l’accès à une terrasse) pouvait n’être concédée qu’à titre de simple tolérance, et qu’il s’agissait alors d’un droit de jouissance temporaire, personnel, non susceptible ni de transmission ni de prescription acquisitive.

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La propriété indivise est indépendante du financement

C’est ce qu’est venue rappeler la 1ère chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt 16-25190 du 10 janvier 2018.

Il s’agissait en l’espèce de l’acquisition par deux personnes d’un bien immobilier indivisément chacun pour moitié, ainsi qu’il ressortait de l’acte notarié d’achat.

Au jour du partage, ledit bien (et, par accession, ses éventuelles constructions ultérieures) demeure propriété par moitié des deux indivisaires, quelles que soient les proportions dans lesquelles le financement a été opéré. (et, non, comme l’avait jugé la Cour d’appel, a due proportion des financements respectifs)

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Empiètement minime et abus du droit de propriété

Dans un arrêt n°15-25113 du 10 novembre 2016, la Cour de cassation revient sur sa position rigoureuse et constante, aux termes de laquelle « dès lors qu’un constructeur étend ses ouvrages au delà des limites de sa propriété, il y a lieu à démolition de la partie de sa construction qui repose sur le fonds voisin, quelles que soient l’importance de l’empiètement et la bonne ou mauvaise foi du constructeur »

Elle opère, dans cette espèce où l’empiètement concernant une surface de 0.04 m2 (!), un contrôle de proportionnalité de l’atteinte au droit de propriété, estimant que la défense du droit de propriété contre un empiètement ne saurait dégénérer en abus, ce qu’aurait indiscutablement représenté la démolition de l’intégralité du bâtiment.

Avec cet arrêt, la 3ème chambre de la Cour de cassation semble ainsi renoncer à l’application quasi mécanique de la démolition à titre de sanction de l’empiètement..

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Nature des dividendes prélevés sur les réserves

Quelle est la nature juridique des dividendes prélevés sur les réserves ?

C’est à l’occasion d’un litige portant sur le règlement d’une succession que la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 15-19516 du 22 juin 2016 a réaffirmé la qualification de produits des dividendes prélevés sur les réserves.

Rappelons que.. les produits sont des revenus qui ne se renouvellent pas et dont la perception altère la substance du bien à la différence des fruits qui se renouvellent périodiquement.

Alors que les fruits échoient à l’usufruitier, les produits sont propriété du nu-propriétaire.

Dans cette espèce où une veuve avait opté pour l’usufruit de la totalité de la succession (laquelle comprenait des parts sociales d’une société), la nu propriété revenant aux trois enfants en indivision, la question s’est posée de savoir si les dividendes prélevés sur les réserves devait accroître la masse à partager entre les nu-propriétaires ou pas.

La réponse est affirmative : les dividendes prélevées sur les réserves sont des produits et non des fruits

Seuls les dividendes prélevés sur le résultat de l’exercice sont des fruits qui reviennent à l’usufruitier.

A noter qu’il est vraisemblable que la solution serait identique s’agissant de dividendes prélevés sur le report à nouveau, lequel traduit une simple volonté des associés de mettre le bénéfice en « instance d’affectation » et non d’affecter durablement.

… Ou comment un arrêt de la chambre civile statuant en matière successorale met en lumière l’importance des choix d’affection du résultat d’une société..

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l’erreur partielle n’est pas cause de nullité d’une convention

C’est l’apport de l’arrêt n° 15-10550 rendu le 8 septembre 2016 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation.

Rappelons que l’erreur est un vice du consentement, emportant à ce titre la nullité de la convention, lorsqu’elle porte sur la substance de la chose mais aussi, de jurisprudence constante, sur ses qualités substantielles.

Sur ce fondement, la requérante poursuivait la nullité du compromis de vente d’une parcelle sur laquelle la SAFER avait préempté, au motif qu’elle avait découvert a postériori que lesdites terres étaient pour partie en zone à urbaniser, ce qu’elle ignorait au moment de la régularisation de l’acte.

Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui estime que le fait que la parcelle cédée comportait une petite partie de terres constructibles, la grande majorité étant constituée de terres agricoles, n’était pas de nature à remettre cause l’objet de la vente, et que de ce fait, la preuve d’une erreur susceptible de vicier le consentement et d’emporter la nullité de la vente n’était pas rapportée.

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le nécessaire élément psychologique en matière de prescription acquisitive

La prescription acquisitive est un moyen d’acquérir un fait ou un droit par l’effet de la possession.

Aux termes de l’article 2261 du Code civil, pour prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.

C’est cette dernière notion qu’est venue préciser la Cour de cassation dans un arrêt n°15-21675 du 26 mai 2016, insistant sur l’importance de l’élément psychologique de la possession à titre de propriétaire.

Rappelons que pour prescrire, la possession doit être constituée d’un élément matériel (les actes de propriétaire effectués sur le bien, comme par exemple, l’habiter, le cultiver etc..) et d’un élément psychologique (le fait, l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire)

Dans l’espèce citée, un couple invoquait la prescription acquisitive d’un terrain sur lequel il avait édifié un abri en bois.

Si il est cependant parvenu à démontrer l’élément matériel de sa possession (entretien, construction sur le terrain notamment), il a échoué dans sa tentative d’en prouver l’élément psychologique.

La Cour sanctionne en effet le fait que le couple, à deux reprises, a effectué des démarches en vue de régulariser sa situation sur la parcelle litigieuse. L’existence même de ces démarches vient en contradiction le comportement « à titre de propriétaire », requis pour prescrire..

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