le congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes s’analyse en un refus

A l’expiration d’un bail commercial, le bailleur a possibilité de donner congé à son locataire.
Si ce congé n’est pas accompagné d’une offre de renouvellement, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.
Qu’en est-il d’un congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail initial ?
De jurisprudence constante, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
Dès lors que l’offre de renouvellement est faite à des conditions différentes (hors la question du montant du loyer), elle s’analyse en un refus de renouvellement imposant le paiement de l’indemnité d’éviction.
C’est le sens de l’arrêt n° 22-20.872 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2024.

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Loyer du bail commercial et exception d’inexécution

Pour ne pas payer ses loyers commerciaux, il ne suffit pas d’invoquer que le bailleur méconnait son obligation de délivrance en n’effectuant pas les travaux nécessaires pour remédier à des infiltrations dans le local louer, il convient de démontrer que le local est, de ce fait, impropre à son usage et donc inutilisable.
C’est ce que rappelle la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt n° 22-15.923 du 6 juillet 2023.

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Loyers commerciaux et Covid, suite

Dans un arrêt n°21-23.902 du 15 juin 2023, la 3ème chambre de la Cour de cassation a estimé que l’interdiction des sanctions à l’encontre des locataires commerciaux pendant la période protégée liée à la crise sanitaire ne s’appliquait pas lorsque l’acquisition de la clause résolutoire avait été constatée antérieurement à ladite période protégée.
En l’espèce, une ordonnance de référé rendue en décembre 2019 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en avait suspendu les effets en accordant des délais de paiement au locataire pour apurer sa dette.
L’échéancier n’étant pas respecté (pendant la période de protection), le bailleur avait fait délivrer un commandement de quitter les lieux.
La Cour de cassation lui donne raison.

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bail commercial et absence d’exploitation

Dans un arrêt n° 19-20613 du 3 décembre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que le défaut d’exploitation des locaux loués par le locataire commercial n’est pas un motif de résiliation judiciaire d’un bail commercial SAUF si l’une des clauses du bail prévoit une obligation d’exploitation permanente à la charge du preneur.
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prescription et bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par 2 ans.
Depuis la Loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), dispositions codifiées à l’article L 145-15 du Code du Commerce, les clauses d’un bail commercial contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont réputées non écrites (auparavant elles encourraient simplement la nullité).
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile n°19-20405 du 19 novembre 2020, la Cour de cassation a précisé que les actions tendant à voir réputées non écrites certaines clauses du bail par application des dispositions ci-dessus rappelées n’étaient pas soumises à la prescription de droit commun (qui aurait été deux ans à compter de la conclusion du bail) mais étaient imprescriptibles.
Elle précise également que la sanction du réputé non écrit est applicable également aux clauses des baux en cours même conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel (20 juin 2014).
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le paiement de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial est à la charge de l’usufruitier

Rappelons qu’en cas de démembrement de la propriété d’un local commercial, l’usufruitier desdits locaux ne peut, par application des dispositions de l’article 595 du Code civil, régulariser un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire.
Il a, par contre, pouvoir pour délivrer, seul, congé.
Dans un arrêt n°18-26162 du 19 décembre 2019, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé, qu’ayant seul la qualité de bailleur, l’usufruitier était seul redevable de l’indemnité d’éviction, quand bien même, dans le cas d’espèce, le congé aurait été délivré conjointement par le nu propriétaire et le bailleur.
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non opposablité de la résiliation du bail par l’un des co-preneurs à l’égard des autres

La Cour de cassation, dans un arrêt 15-23686 du 12 janvier 2017 a rappelé que la résiliation du bail par l’un des co-preneurs est inopposable aux autres : le bail régularisé n’a donc pas pris fin et a continué à produire ses effets à l’égard des autres.

La solution, assez classique, a permis d’en préciser les conséquences s’agissant du ou des débiteurs des loyers dus.

Ainsi, en présence d’une clause de solidarité stipulée, le co-preneur qui a donné congé reste redevable des loyers qui seraient dus postérieurement à son départ.

En l’absence de clause de solidarité par contre, celle-ci ne se présumant pas, la cour de cassation considère que l’engagement des co-preneurs n’est pas conjoint et que les loyers ne sont dus que par les seuls co-preneurs restant. (cass civ 3ème  n°12-21034 du 30 octobre 2016)

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interruption de la prescription biennale en matière de bail commercial

Aux termes de l’article L145-60 du Code de commerce, toutes les actions relatives au bail commercial se prescrivent par deux ans.

La jurisprudence s’est déjà prononcée sur le point de départ de ce délai s’agissant de l’action en fixation du prix du bail renouvelé :: dans un arrêt n°03-10661 du 30 juin 2004, elle a estimé que le point de départ du délai se situait à la date d’effet du nouveau bail (et non à la date d’acceptation du principe du renouvellement)

Qu’en est-il par contre de l’interruption de ladite prescription ?

C’est sur ce point que la cour de cassation a été amenée à se prononcer dans un arrêt n° 15-19598 du 3 novembre 2016.

Dans cette espèce, les bailleurs avaient accepté le principe du renouvellement du bail et demandé une augmentation de loyer. Ils avaient notifié au locataire par lettre recommandée le mémoire préalable (visé à l’article R 145-23 du Code de commerce) dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du bail renouvelé mais assigné le locataire au delà du délai de deux ans..

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que « la notification par lettre recommandée du mémoire préalable interrompt la prescription », l’action des bailleurs en augmentation du prix du loyer n’était donc pas prescrite.

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Bail commercial, activité réelle et indemnité d’éviction

…ou quand l’activité réellement exercée conditionne le droit à l’indemnité d’éviction..

C’est l’apport de l’arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation n° 15-18456 en date du 22 septembre 2016.

Dans cette espèce, un bailleur fait signifier un refus de renouvellement à la société preneuse, laquelle n’exerçait pas l’activité pour laquelle elle était inscrite au registre du commerce et des sociétés.

Fort de cette information, le bailleur, dans le cadre d’une assignation aux fins d’acquisition de la clause résolutoire, poursuit également la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction.

La Cour de cassation lui donne raison, estimant que le défaut d’immatriculation au titre de l’activité réelle emporte dénégation du droit au statut des baux commerciaux, donc du bénéfice de l’indemnité d’éviction, quand bien même le preneur n’aurait jamais été mis en demeure de régulariser sa situation.

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