le congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes s’analyse en un refus

A l’expiration d’un bail commercial, le bailleur a possibilité de donner congé à son locataire.
Si ce congé n’est pas accompagné d’une offre de renouvellement, le locataire a droit à une indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce.
Qu’en est-il d’un congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail initial ?
De jurisprudence constante, le renouvellement du bail s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix.
Dès lors que l’offre de renouvellement est faite à des conditions différentes (hors la question du montant du loyer), elle s’analyse en un refus de renouvellement imposant le paiement de l’indemnité d’éviction.
C’est le sens de l’arrêt n° 22-20.872 rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 11 janvier 2024.

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Loyer du bail commercial et exception d’inexécution

Pour ne pas payer ses loyers commerciaux, il ne suffit pas d’invoquer que le bailleur méconnait son obligation de délivrance en n’effectuant pas les travaux nécessaires pour remédier à des infiltrations dans le local louer, il convient de démontrer que le local est, de ce fait, impropre à son usage et donc inutilisable.
C’est ce que rappelle la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans un arrêt n° 22-15.923 du 6 juillet 2023.

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Loyers commerciaux et Covid, suite

Dans un arrêt n°21-23.902 du 15 juin 2023, la 3ème chambre de la Cour de cassation a estimé que l’interdiction des sanctions à l’encontre des locataires commerciaux pendant la période protégée liée à la crise sanitaire ne s’appliquait pas lorsque l’acquisition de la clause résolutoire avait été constatée antérieurement à ladite période protégée.
En l’espèce, une ordonnance de référé rendue en décembre 2019 avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et en avait suspendu les effets en accordant des délais de paiement au locataire pour apurer sa dette.
L’échéancier n’étant pas respecté (pendant la période de protection), le bailleur avait fait délivrer un commandement de quitter les lieux.
La Cour de cassation lui donne raison.

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nullité de l’acte passé par une société en cours d’immatriculation

Dans un arrêt n°20-13719 du 19 janvier 2022, la chambre commercial de la cour de cassation rappelle que l’acte passé par une société non immatriculée est nul, de nullité absolue, faute pour celle-ci de bénéficier de la personnalité juridique (qui n’intervient qu’à compter de son immatriculation)
Dans les faits, pour être valable, l’acte doit être passé par les associés « au nom et pour le compte de la société en formation », la seule précision du fait que la société soit en cours d’immatriculation ne suffisant pas.
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la qualité d’associé déniée à l’usufruitier

Dans un avis n°20-15164 du 1er décembre 2021, la chambre commerciale de la cour de cassation a, pour la première fois, estimé que l’usufruitier de parts sociales n’a pas la qualité d’associé, réservée au nu-propriétaire.
Cependant, précise-t-elle, l’usufruitier a le droit de provoquer une délibération susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance des parts sociales.
Rappelons que l’usufruitier dispose déjà, en vertu de la loi, du droit de vote pour les décision concernant l’affectation des bénéfices (article 1844 alinéa 3 du code civil) et du droit de participer aux décisions collectives (article 1844 alinéa 1 du code civil).
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bail commercial et absence d’exploitation

Dans un arrêt n° 19-20613 du 3 décembre 2020, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que le défaut d’exploitation des locaux loués par le locataire commercial n’est pas un motif de résiliation judiciaire d’un bail commercial SAUF si l’une des clauses du bail prévoit une obligation d’exploitation permanente à la charge du preneur.
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prescription et bail commercial

Aux termes de l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions relatives aux baux commerciaux se prescrivent par 2 ans.
Depuis la Loi 2014-626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel), dispositions codifiées à l’article L 145-15 du Code du Commerce, les clauses d’un bail commercial contraires aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont réputées non écrites (auparavant elles encourraient simplement la nullité).
Dans un arrêt de la 3ème chambre civile n°19-20405 du 19 novembre 2020, la Cour de cassation a précisé que les actions tendant à voir réputées non écrites certaines clauses du bail par application des dispositions ci-dessus rappelées n’étaient pas soumises à la prescription de droit commun (qui aurait été deux ans à compter de la conclusion du bail) mais étaient imprescriptibles.
Elle précise également que la sanction du réputé non écrit est applicable également aux clauses des baux en cours même conclus avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel (20 juin 2014).
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le paiement de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial est à la charge de l’usufruitier

Rappelons qu’en cas de démembrement de la propriété d’un local commercial, l’usufruitier desdits locaux ne peut, par application des dispositions de l’article 595 du Code civil, régulariser un bail commercial sans le concours du nu-propriétaire.
Il a, par contre, pouvoir pour délivrer, seul, congé.
Dans un arrêt n°18-26162 du 19 décembre 2019, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a précisé, qu’ayant seul la qualité de bailleur, l’usufruitier était seul redevable de l’indemnité d’éviction, quand bien même, dans le cas d’espèce, le congé aurait été délivré conjointement par le nu propriétaire et le bailleur.
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droits de vote attachés aux parts sociales démembrées

La loi n°2019-744 du 19 juillet 2019 de simplification du droit des société est venue préciser la répartition des droits de vote et de participation aux décisions collectives attachés aux parts sociales démembrées.
Ainsi, aux termes de l’article 1844 du Code civil dans sa version en vigueur au 21 juillet 2019 :
* Concernant le droit de vote
– le droit de vote concernant l’affectation des bénéfices est attaché à l’usufruitier (pas de changement)
– le droit de vote s’agissant des autres décisions appartient au nu-propriétaire (pas de changement) MAIS usufruitier et nu propriétaire peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier
(attention ces dispositions en s’appliquent pas aux sociétés anonymes et aux sociétés en commandite par actions – régies par l’article L 225-110 du Code de commerce)
* Concernant le droit de participer au décisions collectives
– le principe d’un droit de participer aux décisions collectives du nu propriétaire et de l’usufruitier est désormais posé (quelque soit l’affectation des droit de vote).
Cela signifie que l’usufruitier doit désormais être convoqué à toutes les assemblées (avec le même droit d’information que le nu propriétaire).
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transaction et autorité de chose jugée

Une transaction qui règle irrévocablement tout litige lié à l’exécution ou à la rupture du contrat de travail a autorité de la chose jugée et fait obstacle à toute demande ultérieure formulée par le salarié

C’est ce qu’a rappelé la chambre sociale de la Cour de cassation dans un arrêt n°17-19676 du 20 février 2019

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